Les taxes sur l'immobilier en France et en Belgique

Paru dans HS S'installer et bien vivre en Belgique 2016-2017

Les taxes sur l’immobilier en France

Selon la Convention, les biens immobiliers sont taxés dans le pays dans lequel ils se trouvent. Si vous possédez un appartement ou une maison en France que vous louez, vous devez déclarer en France les revenus locatifs, comme si vous viviez toujours là-bas. Depuis le 18 août 2012, les revenus fonciers des non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux, au même titre qu’un résident français. Ainsi, aujourd’hui, les personnes soumises au taux le plus élevé du barème de l’impôt sur le revenu voient leurs revenus locatifs français taxés à 45 %, majorés des prélèvements sociaux au taux de 15,5 %, soit un taux marginal d’imposition de 60,5 %. En présence de revenus très élevés, cette majoration est amplifiée par une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 2 % à 4 %. Soit un taux marginal d’imposition qui peut atteindre 64,50 %.

Par ailleurs, il faut savoir que les revenus fonciers sont soumis à un taux minimum d’imposition de 20 %. Un non-résident avec des revenus fonciers de source française sera donc imposé entre 20 et 45 %. Ce taux d’imposition minimum de 20 % ne s’applique pas si le contribuable démontre que le taux moyen d’imposition qui résulterait de la taxation en France de l’ensemble de ses revenus de source française et étrangère serait inférieur à ce taux minimum. Dans cette hypothèse, il sera appliqué le taux moyen sur les seuls revenus taxables en France. En matière de revenus fonciers, la France conserve sa compétence fiscale aussi bien sur l’impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux.

Concernant le paiement des prélèvements sociaux, les non-résidents sont, de nouveau, contraints à leur paiement sur les revenus et gains de leur patrimoine immobilier français, mais cette réaffectation ne s’applique qu’aux revenus de placement dont le fait générateur de l’imposition intervient à compter du 1er janvier 2016 et aux revenus du patrimoine (notamment les revenus fonciers) perçus depuis 2015.

 

Les taxes sur l’immobilier en Belgique

En Belgique, il faut mentionner dans sa déclaration des revenus qu’on est propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger. Ensuite, il faut déclarer les loyers perçus ou le revenu cadastral en l’absence de location, sous déduction de l’impôt étranger (dans la partie « revenus de source étrangère » de la déclaration annuelle d’impôts). Le fisc belge appliquera sur ce montant net déclaré un abattement de 40 %. Puis, ces revenus ne sont pas taxés directement. En effet, la Belgique ajoute ces revenus locatifs aux autres revenus de source belge et prend en compte l’ensemble pour déterminer un taux moyen d’imposition applicable aux seuls revenus belges. Ce qui contribue à faire monter le taux moyen d’imposition. Cette disposition ne concerne que les personnes qui ont des revenus de source belge (mais la déclaration reste obligatoire quoi qu’il en soit !).

 

Les taxes sur les biens immobiliers en Belgique
En Belgique, il existe une charge foncière directe, dénommée le « précompte immobilier ». Il n’existe pas  de seconde taxe équivalente à la taxe d’habitation française. Par contre, un revenu fictif, le revenu cadastral, doit être reporté dans la déclaration d’impôt des personnes physiques.

À quoi correspondent ces taxes en France ?
En France, il faut acquitter la taxe d’habitation si l’on occupe son bien immobilier, et les taxes foncières si l’on est propriétaire. Les taxes foncières en Belgique, c’est ce qu’on appelle le « précompte immobilier ». Cet impôt n’est pas le même en Flandre, en Wallonie ou dans la région de Bruxelles Capitale. En Belgique, on le reçoit tous les ans si on est propriétaire, c’est une taxe obligatoire dont on doit s’acquitter. Le revenu cadastral est le revenu fictif associé à un bien dont on est propriétaire, et qui varie entre 500 et 4.000 euros selon la taille du bien, sa situation. Même en l’absence de location du bien, ce revenu doit être déclaré et servira de base imposable.

Baisser les taxes immobilières
Ces taxes foncières ne sont pas les mêmes selon la région dans laquelle on est domicilié. Selon que l’on habite à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre, en effet, on peut ainsi baisser plus ou moins ces taxes foncières, selon la composition de son ménage et le nombre d’enfants qui le compose.

Comment procéder ?
C’est un formulaire de l’administration fiscale belge que l’on doit demander, les centres d’impôt ne le donnent pas spontanément ! En Wallonie par exemple, par enfant mineur, il y a 150 euros de réduction. Si vous avez trois enfants, cela fait 450 euros de réduction, ce qui n’est tout de même pas négligeable. Si vous avez un précompte immobilier à 1.000 euros, alors vous n’en payez plus que 550.

Quid des revenus locatifs ?
En Belgique, le revenu cadastral doit être déclaré sur votre feuille de déclaration d’imposition. Attention, s’il est loué par un particulier à un particulier (et uniquement dans ce cas-là, ce n’est pas vrai si vous louez à une société), c’est alors le revenu cadastral qui sera reporté sur la déclaration d’imposition, et non pas le revenu locatif perçu grâce à ce bien. Une formule intéressante, comparé à la France.

Quel est l’impôt sur les plus-values immobilières ?

En France, un nouveau régime d’imposition des plus-values immobilières est applicable depuis le 1er septembre 2013. Cette nouvelle réforme a eu pour conséquence d’alléger un peu l’imposition de la plus-value !

Initialement, la réforme ne concernait que les résidences autres que la résidence principale des contribuables et les logements mis en location. Désormais, pour les ventes de terrains à bâtir réalisées depuis le 1er septembre 2014, le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont alignés sur ceux applicables aux plus-values de cessions d’immeubles.

Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value immobilière, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé du bien, sera totalement exonérée de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu après un délai de détention de 22 ans et non plus, comme c’était le cas depuis le 1er février 2012, après un délai de 30 ans. Par contre, l’exonération au titre des prélèvements sociaux, actuellement au taux de 15,50 %, continuera d’intervenir au bout de 30 ans mais interviendra désormais de manière progressive.
Par cette mesure, le gouvernement de François Hollande supprime la réforme mise en place par la précédente majorité et revient à une durée de détention plus raisonnable lorsque l’on sait qu’un bien immobilier est gardé en France, en moyenne, moins de 10 ans.

Il existe une mesure qui permet à un non-résident français de bénéficier d’une exonération limitée à 150.000 € de plus-value nette imposable, lorsqu’il cède un immeuble en France. L’exonération ne concerne que la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non-résidentes en France.
Trois conditions doivent être respectées :
• le cédant doit être un ressortissant de la Communauté européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui détient une clause d’assistance administrative. Cette qualité s’apprécie à la date de la cession de chaque bien pour lequel l’exonération est demandée ;
• le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
• le cédant a eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. Par exemple, si l’immeuble a été loué pendant cette période, l’exonération n’est pas applicable. Cette condition n’a pas à être respectée si la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France.
Enfin, si la plus-value nette réalisée est supérieure à 50.000 €, une taxe supplémentaire peut s’appliquer. Elle est de 2 % pour les plus-values comprises entre 50.000 € et 100.000 € et peut s’élever jusqu’à 6 % pour les plus-values supérieures à 250.000 €.

En Belgique, la règle générale est plus simple car la durée de détention est de 5 ans pour s’affranchir de la taxation des plus-values immobilières.

 

 

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