Acheter en Belgique : ce que les Français qui s'installent doivent savoir

Paru dans Hors-Série S’installer et bien vivre en Belgique 2014/2015

Consultez les annonces immobilières du dernier JV Magazine

Les frais

Les frais liés à l’acquisition d’un bien en Belgique sont nettement plus élevés qu’en France, et s’estiment entre 10 et 13,5 % de la valeur annoncée dudit bien.

À Bruxelles, il existe un système d’abattement de la base imposable sur les premiers 60.000 euros, et ce dans le cas d’un premier achat pour une résidence principale, habitée durant un délai « raisonnable » - disons un an - et si vous restez domicilié à Bruxelles durant les 5 années qui suivent. Si le bien est neuf, les frais s’élèvent à 22 % (21 % de TVA incluant les droits d’enregistrement, et 1 % environ de frais et honoraires de notaire).

À la vente, les frais d’acte, souvent appelés « frais de notaire », sont assez élevés en Belgique et plus encore à Bruxelles. Ils recouvrent les droits d’enregistrement, un impôt correspondant, à Bruxelles, à 12,5 % de la valeur d’achat du bien, les frais et débours, situés entre 800 et 1.100 euros, et les honoraires du notaire, allant de 1.500 à plus de 3.000 euros selon la valeur du bien.

Le compromis est signé entre les deux parties devant un notaire. La signature du compromis scelle la vente, sauf clause suspensive pour obtention d’un crédit bancaire. En général, un montant de10 % du prix de la vente, frais compris, est demandé à ce moment-là à l’acheteur. Le chèque reste consigné chez le notaire. À dater de ce compromis, le délai de signature de l’acte d’achat définitif est généralement compris entre huit semaines et quatre mois, le plus souvent 3 mois.


Les ventes publiques

Les ventes publiques sont nombreuses, et sont publiées officiellement. Pour ceux qui se rendent à ces ventes (l’accès est ouvert à tous), certaines restrictions ou conditions sont cependant importantes à connaître. Contrairement à une vente entre particuliers, la vente aux enchères s’adresse à des personnes ayant le potentiel de sceller la vente. Ici, aucune condition suspensive ne peut être accordée, il est donc indispensable de connaître l’état de ses finances avant de surenchérir.

Cela ne veut pas dire que tout doit être payé par l’acquéreur, les crédits bancaires peuvent donc se faire sur ce type d’achat, mais l’apport des frais demandé dans les 5 jours qui suivent le coup de marteau marquant la fin de la vente est un minimum. Autre remarque : ces frais s’élèvent généralement à 14-15 %, mais varient en fonction de la localisation du bien et de son prix. La vente se fait aujourd’hui en une seule et unique séance ! Enfin, l’adjudication est définitive : pas de vice caché, pas de recours contre le notaire ou le vendeur. S’il y a une mauvaise surprise, c’est tant pis pour vous.


Les prix moyens

Bien que les prix de ce dossier soient souvent mentionnés au m2, les Belges ne parlent pas toujours en « mètres carré » mais plutôt en nombre de pièces. Il est donc difficile de donner des chiffres sous cette forme, d’autant que des critères tels que la localisation, l’état du bien ou la présence d’un jardin ou d’un garage peuvent faire varier les prix.

Contrairement à Paris, il n’y a pas de très grosses variations ici entre les premiers prix à rénover et les biens plus prestigieux : on se retrouve toujours aux environs de 2.000 à 4.500 euros le m2.

À l’achat, il faut compter entre 2.500 et 4.000 euros le m2 pour un appartement, soit deux à trois fois moins cher qu’à Paris.

Dans un quartier haut de gamme, comptez 3.000 à 6.000 euros/m2.

Pour une maison, comptez minimum 450.000 euros et jusqu’à plus de 2.000.000 pour une villa ou une maison de maître. Ces prix augmentent en allant vers le sud-est de la ville. »


A vérifier avant d’acheter

Le CeB : depuis 2011, le certificat énergétique du bâtiment (le « CeB ») doit être disponible dès la mise en vente, ou au moins lors de la signature du compromis. Par contre, il n’y a pas en Belgique de diagnostic obligatoire par rapport à la présence de plomb, aux possibilités d’inondations, etc. Quant au certificat électrique, il n’est délivré qu’à l’acte, et le nouvel acquéreur doit ensuite veiller à la mise en conformité de l’installation : tenez-en compte, car cela peut retarder votre emménagement !

Le permis de construire : vérifiez auprès des services d’urbanisme de votre commune l’affectation prévue pour le bien en question : Cette surface de bureaux, ces combles ou ce « demi- sous-sol » sont-ils bien destinés au logement ? et cette cabane ou cette annexe ont-elles été construites avec un permis ? Dans la négative, vous vous exposez à des travaux de démolition, et pourriez vous retrouver dans l’impossibilité d’habiter le bien... Sans compter la déva- luation dont il ferait l’objet !

Les PV des AG de copropriété : pensez à consulter les trois derniers PV de l’assemblée générale de la copropriété, afin de prendre connaissance des éventuels travaux prévus à court et moyen terme.

Rétractation : il n’y a pas de possibilité de rétractation en Belgique : offre vaut vente !

Impôts : propriétaires ou locataires, à partir de 2 enfants à charge, le précompte immobilier (taxe foncière) peut être réduit.

Articles associés

+ d'articles associés

Newsletter

L'agenda

JV en kiosque - Abonnement

AVRIL 2022

cover JV86

 

 

  • Enquete: L'essor des cercles privés
  • Spécial montres: Design et innovations
  • Escapade, Bordeaux sans modération