Louer en Belgique : ce que les Français qui s'installent doivent savoir

Paru dans HS n°6 2014-2015 | Photos : Fotolia

La loi du 20 février 1991, étrangement dite « loi sur les loyers », régit le bail de résidence principale, qui offre des protections diverses, souvent plus en faveur des propriétaires qu’en France. Un propriétaire belge peut facilement expulser ses locataires indélicats, qu’il vente ou qu’il neige.

 

 

Néanmoins, depuis quelques années, elle incombe au bailleur ; s’il ne s’en acquitte pas, pas d’inquiétude : cela pourrait même vous servir en tant que locataire, puisqu’une conséquence inattendue est que dans certains cas vous pourriez mettre fin au bail sans préavis ni indemnité. Cette incongruité est due à une mauvaise rédaction de la loi - chose au demeurant pourtant assez fréquente…

L'enregistrement doit se faire dans les 2 mois, auprès de l'ACED, l'Administration du cadastre, de l'enregistrement et des domaines. Chaque arrondissement de Bruxelles dépend d'un bureau précis. Pour connaître ce bureau, rendez-vous sur le site annuaire.fiscus.fgov.be.Vous pouvez également téléphoner au contact center du SPF Finances au 02 572 57 57.

En tant que bailleur, l'enregistrement psert à se prémunir contre un départ précipité sans indemnisation du locataire.

En tant que locataire, il protège votre contrat en le portant devant un bureau d'Etat , au cas où le propriétaire venait à changer, par vente ou décès.

 

  • Un bail de résidence principale a forcément une durée déterminée.

 

La plupart des baux de location longue durée en Belgique sont soumis à la règles des 3-6-9 ans. Cela vous oblige, en tant que locataire, à aller jusqu'à 3 ans révolus de location avant de casser ce contrat. Dans la pratique, si vous trouvez un nouveau locataire qui prendra votre suite, la plupart ne réclament pas de dédommagement en cas de départ anticipé. Quoi qu'il arrive, l'idéal est de prévenir le plus rapidement possible votre bailleur de votre départ. Légalement, on exige 3 mois de préavis + 3 mois d'indémnités la première année, 2 mois d'indémnités la deuxième année, et un mois durant la 3e année. Il est toutefois possible également de mettre fin au contrat de bail de commun accord, voire d’en demander la résiliation au juge lorsque l’autre partie ne respecte pas ses obligations.

Sachez qu'il est néanmoins possible de conclure des baux de courte durée (un ou deux ans), ou inversement d’une durée plus longue. Sachez aussi que le propriétaire peut le faire, moyennant préavis de six mois, en vue d’une occupation personnelle ou de travaux, ou encore sans motif à l’expiration de chaque période de trois ans.

Attention, lorsqu’il arrive à son terme, le bail ne prend pas fin de plein droit ; il est toujours nécessaire de signifier un « congé » au moins six mois avant l’échéance, à défaut de quoi le bail sera prorogé pour trois ans.

 

  • La garantie locative a vocation à garantir le propriétaire contre les dégâts occasionnés par le locataire.

 

La garantie locative s'avère en fait assez fluctuante en fonction de votre propriétaire et de sa bienveillance à votre égard. L'usage, le plus souvent, veut que 2 ou 3 mois de loyer soient bloqués sur un compte aux deux noms du propriétaire et du bailleur, et qu'ils ne puissent être débloqués qu'avec leurs 2 signatures.

Elle sera restituée à celui-ci à la fin du bail, ou plus exactement lorsqu’il quittera les lieux. C’est là que les choses s’enveniment souvent, avec l’apparition de certaines différences culturelles franco-belges : ici, l’immobilier est sacré, on compte et on facture le moindre trou dans le mur (de la même façon d’ailleurs qu’on ne supporte pas la moindre rayure sur un pare-chocs) !...

L'état des lieux est obligatoire, et doit être fait avant l'entrée du locataire et à sa sortie. Un conseil : faites-le avec beaucoup de sérieux et notez absolument tout, car les propriétaires belges ont la réputation d'être plus que tatillons au moment de votre départ. 

Donc, soyez vigilants. L'état des lieux se fait entre les deux parties avec le concours d'un expert neutre (voir par exemple la société Etadel, 02 344 40 42, expert en état des lieux). Les honoraires de cet expert seront en général partagés à charge de 50 % pour chaque partie. Après réception du document, le locataire a 1 mois pour notifier tout problème qui n'aurait pas été détecté.

 Les litiges découlant du bail relèvent de la compétence du juge de paix de la commune où est situé le logement

 

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